法拍房比一般二手房便宜很多！”、“法拍房安全無風險！”、“法拍房不限購！”，不知道各位聽眾朋友們有沒有通過任何渠道聽說過以上言論。如果你從來沒有聽說過法拍房，相信通過這堂課你可以了解什么是法拍房以及與之有關的一些知識；如果你聽說過并為之而動過心，那相信聽過這期話題也能了解更多與法拍房有關的法律風險，在參與競拍前做到有備無患。我們這一期就來聊聊法拍房的相關內(nèi)容。
1.什么是法拍房？
什么是法拍房呢，法拍房其實是司法拍賣房產(chǎn)的簡稱，是指遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。之所以會形成法拍房，是因為原來的業(yè)主因為發(fā)生債務關系，比如因銀行按揭、民間借貸等到期無法清償而被債權人經(jīng)過司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將業(yè)主名下的房屋通過平臺等進行拍賣，最后以拍賣所得價款償付債權人。
有的人認為法拍房有法院把關，沒有什么法律風險，安全可靠。如果你真的那么想，那你需要思考一個問題：真的無任何風險的話，為什么競拍價那么便宜呢？顯然其中是隱藏著不少法律等層面的風險的，下文將會對此一一解答。在此之前，我們先來講講購買法拍房的整個流程。
2.如何購買法拍房，流程“一二三”？
在大家所熟知的淘寶、京東兩大電商上都有專門的司法拍賣平臺，若你有看中的房源，在繳納保證金后就可以參與競拍，不過不要以為競拍成功就萬事大吉，法拍房在競拍成功，交完房款后還并不屬于競拍人，在房屋產(chǎn)權過戶后才算在法理上擁有房產(chǎn)，競拍成交后需要經(jīng)歷解封房產(chǎn)、解押房產(chǎn)、繳納稅款、房產(chǎn)過戶幾個步驟。
法拍房都是被法院查封以后才會進行拍賣的標的，在競拍成功后第一步就是解除房產(chǎn)的查封，聯(lián)系好法院，帶著競拍成功的文件直接找到法院，要求解封房產(chǎn)。一般繳納房產(chǎn)完全款之后，就可以去法院辦理解封手續(xù)了。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進行額外的溝通。
房屋抵押權一般在銀行或民間機構那里，因為逾期，才會被法院查封的。因此，解決好查封之后，還要跑到相應的房管局，檔案局，不動產(chǎn)權管理局等解押房產(chǎn)。本地法院會方便一點，只需要直接和房管局溝通就可以，外地法院抵押的房產(chǎn)可能需要將解抵押委托給本地法院完成。在房產(chǎn)解封、解押之后，競拍人就可以拿著執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、拍賣成交確認書等材料去繳納稅費了。
根據(jù)當?shù)囟愘M要求不同，大體需要繳納契稅，個人所得稅等相關稅費。因此，要查清楚房產(chǎn)之前的交易信息及原房主房屋信息。等到繳完了稅，就能夠拿著各種材料去辦過戶，過完了戶，這套房才算是你的。
以上流程聽起來很復雜，不過如果你真的選擇參與購買法拍房，那么以上流程是少不了的。
3.購買法拍房的風險
購買法拍房可能存在以下四大風險：
一、如果有長期租約，則存在拿不到使用權的風險
拍賣的房產(chǎn)上如果存在有長期的租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。對租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋的，租客的租賃權應得到法律的保護，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。
二、房屋存在違法建筑，相關責任由購買者承擔
由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競買人現(xiàn)場短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。
三、原業(yè)主給其他特定關系人設定的有居住權限
比如有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權，存在困難。
四、不能正常解除抵押的情況
解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前解除，如果銀行不同意，就可能存在麻煩。設定的抵押是為賣家自己以外的人設定的抵押擔保，實際欠款人不同意提前還錢，另外一種就是賣家和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權無法注銷的問題。
4.若你心動，有這么些忠告在買前必須知道
了解了上述法拍房可能存在的法律風險后，你是否仍然心動，如果你還是選擇競買，那么在競買前有些誤區(qū)需要了解，在此可以給大家一些建議。
首先，法拍房真的很便宜嗎？撿便宜，是法拍房對于購房者的最大誘惑。按拍賣程序來說，法拍房都是先由法院委托專門的評估機構，出具房屋的評估價，一般低于市場行情價；而同時，法院為了吸引更多競價人參與，通常會設置一個比評估價更低的起拍價。房產(chǎn)按規(guī)定可以拍賣三次，而只要“流拍”一次，價格就會降到原來的八折，所以到了“三拍”，經(jīng)過幾次折扣，價格已經(jīng)十分具有誘惑力了。
然而法拍房在繳納稅費上有其特殊性：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅。另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數(shù)目。
以一個實際案例為例，福建有一位李先生，拍得的房屋位于福建永安市某小區(qū)，建筑面積約為89㎡，開發(fā)商是建發(fā)地產(chǎn)，成交總價為56萬；在辦理過戶中，原業(yè)主的稅費共計為35348元，購房者的稅費為14521元，而按規(guī)定，兩項費用均由購房者承擔，合計占總房價的8.87%。除此之外，由于原業(yè)主未繳納維修資金，這筆費用同樣也由購房者承擔，合計稅費加起來，超過了總房價的10%。
其次，“不限購”往往是有些中介或媒體宣傳法拍房的利器。目前全國鋪開的限購政策，讓很多人一夜之間失去了“房票”，同時也衍生了許多與“房票”相關的灰色利益行業(yè)，費用幾千至上萬不等；加上新政細則迭出，不斷查漏補缺，所以，破解限購的方法也越來越少，越來越難。不過，法拍房并不是在所有城市都不限購，是否限購，要看當?shù)氐木唧w政策，例如上海在今年一月就將法拍房納入了限購范圍。
最后，淘寶上很多司法拍賣的房子，雖然在醒目位置均標注了“可貸款”的字樣，但實際辦理中，你發(fā)現(xiàn)由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件：譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37%，這些都還是小case，關鍵是銀行要貸款給你，得先辦理房產(chǎn)抵押；而你去住建委辦抵押，得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款，變成了死循環(huán)，難以解決。
在結束前提出以下三點建議供大家參考：
1.未清場的法拍房，堅決不去碰。但凡未清場的法拍房，都有各種原因，比如家中有老弱病殘盤踞并惡意阻撓等，這些是競拍人所無法掌控的。雖然未清場的房屋可能價格更便宜，但風險極大，建議堅決不要去碰。
2.對于不是太搶手的法拍房，盡量在“三拍”時再出手。一般的司法拍賣程序，“流拍”一次后，下一次拍賣會打折降價；而在三次“流拍”后，法院會直接進行折價“變賣”，如果想“撿便宜”，這會是個時機。
3.投資“法拍房”，需要你有慧眼識珠能力，或者在競拍前，能完整地查處該房產(chǎn)的抵押、債務和擔保情況，對該房屋做到“知根知底”。
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