原來，關注法拍房的人這么多” 兩個小時的直播，在線觀看人數超過1400人，對于第一次進行直播的我們來說，太出乎意料了。今年上海法拍房市場的熱度，或許比我們以為的還要熱。 2020年06月11日晚上，作為京東自營服務商，藍鯨法拍的創始人藍藍和助拍師大偉在京東App進行了第一次的直播分享。

01 法拍房的公告有法律效應嗎？

近期司法拍賣史上的大烏龍事件——北京一套法拍房，因競拍者手一抖，千萬房產出價多了一個0拍成億元，引起了行業內的多番討論。很多人以為，買法拍房就是點點鼠標的事情，但如果競拍人數比較多，就很容易出現沖動參拍的情況。這套北京法拍房就是，明明是1418萬的起拍價格，中間有一位競拍人直接加了十倍，最后導致一千多萬的房子拍到了1.6億元的高價。要知道，司法拍賣房產不是小事情，法院的上拍公告相當于《法拍房買賣合同》，任何加價行為都是帶有法律效應的。這種非理性參拍帶來的后果，就是中標人悔拍，法院沒收全部保證金141.8萬。

02 法拍房還能撿漏嗎？

因為法拍房可以解決房票限購的問題，近些年也慢慢成為了很多人投資的選擇之一。

2020年3月份，每套上海法拍房平均報名人數僅有8.7人，而到了五六月份，每套法拍房平均報名人數已經到了12.3人。 2020年5月22日結束拍賣的一套法拍房，競爭人數已經達到52人報名參拍。

參與的人數越多，價格自然也會變高，今年三四月份成交的幾套排除有特殊情況的，基本都溢價10-20%成交。也就是說，想要以低價撿漏法拍房，只會越來越難。但是，對于被限購的外地人來說，購買上海的法拍房，本質上是一種撿漏的存在——“所有一線城市中，只有上海法拍房不限購，其他一線城市已被限購”。

03 法拍房的稅費和二手房不一樣嗎？

在上海以及大多數城市中，買二手房的稅費基本是下家承擔，賣房的房主只接受到手價格，所以對于想買房的人來說，買房最主要的兩個費用就是房款+稅費。法拍房與二手房的稅費計算方式一樣，但是支付的主體不同。目前，上海法院執行的房產，95%以上都是稅費各付（買受人只需要承擔契稅）；而外地法院執行的上海房產，多數還是稅費買受人全部承擔。在購買法拍房之前，我們一定要確認好幾個影響稅費計算的重要因素： 1、稅費承擔的主體。確認法拍房交易中需要繳納的稅費是由買受人全部承擔，還是由原房主和買受人各自負擔。 2、房屋的產權歸屬。確認法拍房的權利人是個人還是公司。原房主是個人的，稅費按照正常稅費模式計算，即契稅、增值稅、個稅、印花稅；原房主是公司的，稅費按照契稅、“公司經營不動產的相關稅”計算。 3、看法拍房是否普通。如果買受人是上海首套房產，法拍房是普通住宅的契稅為1%，非普通住宅的契稅為1.5%；如果買受人是上海二套或者多套，不管是普通還是非普通，法拍房的契稅都是3%。 4、法拍房的原始買入時間。原始買入時間，會影響到法拍房增值稅以及個稅的繳納。法拍房的房主“滿五唯一免個稅”，是指在這套法拍房是房主名下唯一住房，并且滿五年的情況下，法拍房交易所需要的個稅不需要繳納。除了法拍房的稅費會影響到參拍人的出價外，其實還有一個比稅費更重要，但是大家卻經常忽略的環節——法拍房的按揭貸款。法拍房的按揭貸款，會不會需要費用？需要多少費用？貸款有沒有什么要注意的？銀行放款會有什么要求？我之前有過貸款記錄，還能貸款買法拍房嗎？我沒貸過款，買法拍房能貸多少？法拍房貸款的利率怎么樣？和二手房貸款的利率一樣嗎？

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