根據(jù)區(qū)域商業(yè)體量、業(yè)態(tài)、消費(fèi)客群等因素，分析項(xiàng)目所在區(qū)域商圈的等級(jí)及商業(yè)特征，以判定項(xiàng)目在區(qū)域中的地位及可實(shí)現(xiàn)的區(qū)域發(fā)展推動(dòng)力。
結(jié)合項(xiàng)目在區(qū)域中的發(fā)展定位及項(xiàng)目物業(yè)配比預(yù)判商業(yè)規(guī)模，確定商業(yè)部分的等級(jí)，推斷可輻射的人口基數(shù)及消費(fèi)客群類型。
例1、假設(shè)該項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
用地規(guī)模15萬㎡（225畝）；
地上容積率為3.0，地上總建筑面積為45萬㎡；
地下容積率為1.4，地下總建筑面積為21萬㎡。
物業(yè)配比：
地上部分：商業(yè)部分11.25萬㎡（自持6萬㎡），辦公部分13.5萬㎡，公寓部分15.75萬㎡，酒店部分4.5萬㎡（全部自持）；
地下部分：商業(yè)部分3萬㎡（全部自持），車位18萬㎡（共計(jì)4500個(gè)，銷售1500個(gè)，自持3000個(gè)）。
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，不僅要對(duì)開發(fā)建設(shè)期的投資收益進(jìn)行細(xì)致的計(jì)算，還要充分考慮后期招商運(yùn)營中的成本及利潤。
商業(yè)運(yùn)營假設(shè)項(xiàng)目商業(yè)部分將于2022年竣工，商業(yè)經(jīng)營收入主要來源于租金、廣告收入、停車收等。
運(yùn)營成本（部分）：
例2、假設(shè)項(xiàng)目為所處二線城市10萬平方米的購物中心，參照某商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)對(duì)應(yīng)級(jí)別城市、對(duì)應(yīng)規(guī)模項(xiàng)目的運(yùn)營費(fèi)效標(biāo)準(zhǔn)，測算其運(yùn)營成本費(fèi)用（包括工資及相關(guān)費(fèi)用、行政費(fèi)用、營銷推廣費(fèi)用、能源費(fèi)、維護(hù)維保費(fèi)…..）
1、工資及相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：100元/平米/年；
年工資及相關(guān)費(fèi)用：10萬平米*100元平米/年=1000萬/年；
注：未含總部費(fèi)用分?jǐn)偂?br class="sysbr" />2、行政費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：11元/平米/年；
年行政費(fèi)用：10萬平米*11元平米/年=110萬/年；
3、營銷推廣費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：80元/平米/年；
年?duì)I銷推廣費(fèi)用：10萬平米*80元平米/年=800萬/年；
4、能源費(fèi)項(xiàng)目所在城市標(biāo)準(zhǔn)：54元/平米/年；
年能源費(fèi)：10萬平米*54元平米/年=540萬/年；
5、維護(hù)維保費(fèi)（含保安、保潔、綠化、工程維保等相關(guān)費(fèi)用）標(biāo)準(zhǔn)：140元/平米/年；
年維護(hù)維保費(fèi)：10萬平米*140元平米/年=1400萬/年；
以上五大項(xiàng)合計(jì)為：
1000萬+110萬+800萬+540萬+1400萬=3850萬元/年
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營成本費(fèi)用指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目所處城市、區(qū)域位置、項(xiàng)目規(guī)模等因素的影響，測算體系也不盡相同。
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