摘要：
◆美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度科普
圖片來(lái)源：Charles Forerunner/Unsplash
對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者和投資人來(lái)說(shuō)，決定買(mǎi)房后的第一步就是選房。在美國(guó)，也有很?chē)?guó)內(nèi)類(lèi)似的房屋中介服務(wù)，中間人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房子和租售房子賺取傭金，這個(gè)中間人叫做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。雖然美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的房屋中介聽(tīng)起來(lái)相似，實(shí)際卻很不同，今天優(yōu)投房的小編就通過(guò)比較美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)內(nèi)的房屋中介，為大家科普美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，了解這一點(diǎn)，才能順利邁出美國(guó)購(gòu)房的第一步。
美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和中國(guó)房屋中介不論從他們的主要職能、準(zhǔn)入門(mén)檻還是報(bào)酬方式上，都有很大的區(qū)別。
國(guó)內(nèi)的購(gòu)房者對(duì)于房源的信息相較于房屋中介很不對(duì)稱(chēng)，特別是二手房市場(chǎng)，購(gòu)房者通常需要房屋中介了解市場(chǎng)上的房源，而提供更全面可靠的房源信息也是各個(gè)房屋中介公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通常來(lái)說(shuō)，一套房子可以通過(guò)多個(gè)房產(chǎn)中介進(jìn)入市場(chǎng)，而且房產(chǎn)中介只能看到自己公司系統(tǒng)內(nèi)的房源信息，不了解別人的信息，所以對(duì)整體市場(chǎng)把握不全面。房產(chǎn)中介會(huì)努力找客人，如果房子價(jià)格優(yōu)惠，多個(gè)中介之間還會(huì)出現(xiàn)互相競(jìng)價(jià)搶房的局面。
而在美國(guó)，房源信息相對(duì)公開(kāi)透明，買(mǎi)家可以在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上看見(jiàn)在售的房源。（通過(guò)優(yōu)投房網(wǎng)站http://utofun.com/homes查看美國(guó)房源信息）美國(guó)房屋成交，70%都是買(mǎi)家自己找到的。對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其價(jià)值更多在于作為交易顧問(wèn)。
說(shuō)到這里我們先為大家科普下美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人制度。在中國(guó)，房產(chǎn)中介給人的感覺(jué)就是幫忙“賣(mài)房的”，而在在美國(guó)，房產(chǎn)中介除了幫助房主賣(mài)房還幫助購(gòu)房者買(mǎi)房，通常買(mǎi)賣(mài)雙方都有自己的中介代理人，分別保護(hù)買(mǎi)家或者賣(mài)家的利益。這樣會(huì)避免中介為了快速成交，不實(shí)吹噓房屋的情況。
在美國(guó)，賣(mài)方的中介把房子掛到市場(chǎng)上，有人需要看房就幫忙安排時(shí)間。買(mǎi)方的中介則帶著客人到處看房，尋找合適的房子，幫助客人爭(zhēng)取最好的價(jià)格，處理購(gòu)房合同。當(dāng)然，也會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方使用同一中介的情況，比如美國(guó)賣(mài)房中介會(huì)向社區(qū)鄰居展示房子(open house)，這樣有興趣買(mǎi)房的人可以在沒(méi)有中介帶領(lǐng)預(yù)約的情況下去看房，如果滿意的話，也可以通過(guò)賣(mài)方的中介來(lái)成交。
圖片來(lái)源：Cytonn Photography/Unsplash
所以相比于中國(guó)房屋中介，美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人作為交易顧問(wèn)，更深入?yún)⑴c了購(gòu)房流程。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要通過(guò)三點(diǎn)幫助購(gòu)房者完成交易。
一個(gè)是幫助購(gòu)房者根據(jù)購(gòu)房目的了解本地的學(xué)校，社區(qū)特點(diǎn)，市政規(guī)劃等；
另外，美國(guó)的房產(chǎn)大部分為獨(dú)棟別墅，每個(gè)房子都不一樣，所以要求經(jīng)紀(jì)人了解房屋結(jié)構(gòu)，可以給用戶提供建議；
最后，也是更重要的一點(diǎn)，好的有經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是房屋價(jià)格談判的專(zhuān)家，可以計(jì)算房子的市場(chǎng)價(jià)值，與對(duì)方經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行價(jià)格談判，撮合交易。
美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)都要持有效執(zhí)照。以西雅圖地區(qū)為例，第一次取得執(zhí)照，需要先上90個(gè)小時(shí)的房地產(chǎn)課程，包括合同、法律、金融及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面的知識(shí)，取得執(zhí)照的經(jīng)紀(jì)人還要定期參加測(cè)驗(yàn)考試，接受再教育，以保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。每?jī)赡曛匦聟⒓涌荚嚕看胃聢?zhí)照，需要學(xué)習(xí)30個(gè)小時(shí)的課程。因?yàn)槊绹?guó)房源已經(jīng)相對(duì)公開(kāi)透明，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)和房屋情況的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的掌握以及社區(qū)信息掌握，是美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最能體現(xiàn)價(jià)值的地方。好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人年入百萬(wàn)美金，也有不少?gòu)拿BA畢業(yè)。
圖片來(lái)源：Maurice Williams/Unsplash
在中國(guó)，消費(fèi)者先是選擇目標(biāo)區(qū)域規(guī)模大的幾家中介公司，找上多個(gè)中介人員來(lái)提供服務(wù)。在美國(guó)，消費(fèi)者則是根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的口碑來(lái)做選擇。通常會(huì)通過(guò)朋友推薦，網(wǎng)絡(luò)搜索等途徑，選取三到四個(gè)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行面試，確定一個(gè)最適合自己的經(jīng)紀(jì)人來(lái)提供服務(wù)。在美國(guó)，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人向買(mǎi)家提供了某個(gè)房屋的信息，那么這個(gè)房屋就只能通過(guò)這個(gè)經(jīng)紀(jì)人來(lái)成交。
相對(duì)而言，美國(guó)買(mǎi)房更加透明、公開(kāi)，法規(guī)對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)也更好。在美國(guó)的買(mǎi)賣(mài)房屋的整個(gè)過(guò)程中，有許多的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助房屋買(mǎi)賣(mài)的進(jìn)程，如房屋估價(jià)公司，房屋檢查師，公證公司，銀行、以及經(jīng)紀(jì)人，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司等等，每一個(gè)機(jī)構(gòu)都在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中發(fā)揮自己的功能，保證房屋買(mǎi)賣(mài)的公平和合理。
在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，房產(chǎn)中介費(fèi)用通常由買(mǎi)方負(fù)責(zé)，買(mǎi)賣(mài)一套房大概的傭金是1-3%，很多情況下是可以跟中介私下商量的。房屋成功交易后，中介公司通常會(huì)拿走交易傭金的80%以上，而促成業(yè)務(wù)成交的業(yè)務(wù)員卻僅僅只能拿到零頭。
在美國(guó)，交易傭金則屬于經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人僅需向經(jīng)紀(jì)公司繳納固定的日常管理費(fèi)用。另外，美國(guó)的房產(chǎn)交易傭金由賣(mài)家支付，通常是交易房?jī)r(jià)的6%，賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人與買(mǎi)家經(jīng)紀(jì)人各獲取3%，買(mǎi)家則不需要向經(jīng)紀(jì)人支付任何費(fèi)用。
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