3月30日晚間，京東集團(tuán)（9618.HK）相繼發(fā)布2則公告稱(chēng)，擬分拆京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東產(chǎn)發(fā)”）、京東工業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東工業(yè)”）分別于香港聯(lián)合交易所主板獨(dú)立上市。

京東產(chǎn)發(fā)IPO 數(shù)據(jù)來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)。

據(jù)悉，目前“京東系”已有4家上市公司，分別為京東集團(tuán)（2014年5月赴美上市）、達(dá)達(dá)集團(tuán)（2020年6月登陸美國(guó)納斯達(dá)克上市）、京東健康（2020年12月赴港上市）以及京東物流（2021年5月掛牌港交所）。再加上此前2022年1月提交赴港IPO審批材料的京東科技以及如今遞表的京東產(chǎn)發(fā)、京東工業(yè)，京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東或很快集齊8家上市公司。

從市/估值來(lái)看，“京東系”將破萬(wàn)億。據(jù)“網(wǎng)經(jīng)社”報(bào)道，截止2023年3月31日15點(diǎn)，京東集團(tuán)市值4781億元、京東健康市值1621.92億元、京東物流市值816.82億元、德邦股份市值182億元、達(dá)達(dá)集團(tuán)市值153.35億元、京東科技估值1978億元、京東產(chǎn)發(fā)估值549.42億元、京東工業(yè)估值137.35億元。整體來(lái)看，“京東系”總值超萬(wàn)億元。

隨著招股說(shuō)明書(shū)的公布，一直以來(lái)被外界稱(chēng)為京東“獨(dú)角獸”京東產(chǎn)發(fā)也揭開(kāi)了神秘面紗。

根據(jù)招股說(shuō)明書(shū)披露，京東產(chǎn)發(fā)此次IPO的聯(lián)席保薦人為美銀證券、高盛、海通國(guó)際，京東集團(tuán)通過(guò)其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%，擬議分拆后，京東集團(tuán)將繼續(xù)分別間接持有京東產(chǎn)發(fā)50%以上的股權(quán)。

京東產(chǎn)發(fā)此次IPO募集資金將用于進(jìn)一步拓展國(guó)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)關(guān)注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點(diǎn)；同時(shí)進(jìn)一步拓展在海外市場(chǎng)的影響力；此外還用于客戶(hù)解決方案及服務(wù)能力，并持續(xù)建設(shè)屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)等再生能源管理等方面。

繼阿里將集團(tuán)業(yè)務(wù)一拆六，并伺機(jī)尋求六個(gè)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市融資后，京東也在批量打造上市企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)大廠分拆上市提速進(jìn)行中。

專(zhuān)念物流園區(qū)生意經(jīng)

據(jù)公開(kāi)資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)于2018年開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，作為京東集團(tuán)供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石，憑藉與生俱來(lái)的對(duì)商流及物流的深刻洞察及獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)資源整合能力，在服務(wù)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的需求及促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)憑借基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、開(kāi)發(fā)專(zhuān)長(zhǎng)、服務(wù)能力及切實(shí)可行的洞察力四大核心能力，提供定制化、全面且智能的基礎(chǔ)設(shè)施解決方案，并在第三方物流、電子商務(wù)、制造業(yè)、零售業(yè)等新經(jīng)濟(jì)行業(yè)持續(xù)拓展客戶(hù)群。

目前京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)展為中國(guó)和亞洲領(lǐng)先、增長(zhǎng)最快的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及管理平臺(tái)。

談及京東產(chǎn)發(fā)，繞不開(kāi)的就是它的物流基礎(chǔ)設(shè)施，其中還包括京東旗下大型智能物流中心亞洲一號(hào)。值得一提的是，隨著京東產(chǎn)發(fā)于2022年7月完成了對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)的收購(gòu)和私有化，中國(guó)物流資產(chǎn)成為京東產(chǎn)發(fā)全資子公司。

京東產(chǎn)發(fā)主要收入來(lái)源于基礎(chǔ)設(shè)施解決方案，對(duì)總收入的貢獻(xiàn)率高達(dá)93%，該部分收入包括租金收入、出售太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)產(chǎn)生的太陽(yáng)能所得其他增值收入以及提供管理服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)。

截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)在中國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及4個(gè)海外國(guó)家（包括越南、印度尼西亞、英國(guó)和荷蘭）開(kāi)發(fā)、擁有或者管理219個(gè)物流園區(qū)，總建筑面積233.36萬(wàn)平方米。此外，京東產(chǎn)發(fā)還在中國(guó)擁有13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包含了休閑娛樂(lè)設(shè)施、綠化區(qū)、生活區(qū)，為企業(yè)提供辦公場(chǎng)所租賃。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，京東產(chǎn)發(fā)已竣工的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)平均出租率超過(guò)90%，且有效租約的租期大多在5年以上。

此外，京東產(chǎn)發(fā)另涉及基金管理服務(wù)和開(kāi)發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)。2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)設(shè)立了第一只核心基金，京東產(chǎn)發(fā)基金資產(chǎn)管理規(guī)模從2019年底的115億元增加到2022年底253億元，基金管理服務(wù)收入由2020年的7223萬(wàn)元增加到2022年的1.32億元。

據(jù)招股說(shuō)明書(shū)顯示，2020年至2022年分別實(shí)現(xiàn)收入5.82億元、7.99億元和23億元，2021年和2022年增速分別為37.2%、190.3%，。再看盈利能力，2020年到2022年京東產(chǎn)發(fā)毛利率分別為39.4%、64.3%和70.6%；分別錄得年度盈利28億元、15億元和22億元，經(jīng)調(diào)整非國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則下對(duì)應(yīng)盈利分別是29億元、22億元和31億元，其中現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)公允價(jià)值收益對(duì)財(cái)務(wù)產(chǎn)生了重大影響，同期實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)公允價(jià)值收益分別為23億元、30億元和36億元。

京東產(chǎn)發(fā)近三年主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（單位：億元） 數(shù)據(jù)來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)。

2020年至2022年京東產(chǎn)發(fā)營(yíng)業(yè)收入中來(lái)自京東集團(tuán)的收入分別是4.2億元、5.52億元、11.25億元，占總收入比重分別是72.1%、69.1%及48.5%，而來(lái)自外部客戶(hù)的收入貢獻(xiàn)從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%，客戶(hù)類(lèi)型從京東物流等物流服務(wù)商，延伸到汽車(chē)制造商寶馬、電商平臺(tái)本來(lái)生活、零售商永輝超市和良品鋪?zhàn)拥取?/p>

京東產(chǎn)發(fā)近三年?duì)I收來(lái)源結(jié)構(gòu)（單位：%） 數(shù)據(jù)來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)。

新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)前景廣闊，但市場(chǎng)復(fù)雜且高度分散

身處前景廣闊的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，已為京東產(chǎn)發(fā)上市搭建好舞臺(tái)。

近年來(lái)，中國(guó)不斷推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)及轉(zhuǎn)型。在政府政策及消費(fèi)升級(jí)的支持下，電子商務(wù)、物流、生命科學(xué)與健康、先進(jìn)制造、信息技術(shù)及可再生能源等中國(guó)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，對(duì)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。因此，蓬勃發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施（主要包括物流基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等其他基礎(chǔ)設(shè)施）的市場(chǎng)需求，并推動(dòng)其快速發(fā)展。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積達(dá)19.4億平方米，到2027年底預(yù)計(jì)將達(dá)到22.5億平方米。其中物流基礎(chǔ)設(shè)施在中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施中占多數(shù)，其截至2022年底的總建筑面積約12.2億平方米，約占新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積的62.9%。

2018-2027年中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建筑面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告。

當(dāng)然，中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積也很龐大。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2010年至2022年中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積已由5.5億平方米增至12.2億平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率約為6.9%，并預(yù)計(jì)2027年底將進(jìn)一步增至13.5億平方米。

盡管總體規(guī)模龐大，但中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施人均建筑面積與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍存在差距。根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底中國(guó)人均物流基礎(chǔ)設(shè)施為0.9平方米，顯著低于美國(guó)的3.8平方米和日本的4平方米，這也意味著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)前景廣闊。

另一方面，隨著物流業(yè)的發(fā)展及升級(jí)，中國(guó)物流市場(chǎng)對(duì)于不斷提升的物流效率、倉(cāng)儲(chǔ)質(zhì)量、安全及附加值服務(wù)的需求攀升，促進(jìn)更多現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商擴(kuò)大其高標(biāo)倉(cāng)物流基礎(chǔ)設(shè)施組合。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)的總建筑面積由2018年的5350萬(wàn)平方米迅速增至2022年的1.07億平方米，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為18.9%。按建筑面積來(lái)計(jì)，高標(biāo)倉(cāng)占所有物流基礎(chǔ)設(shè)施總建筑面積的比重由2018年的5%增至2022年的8.7%，并預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增至2027年的12.7%。

2018-2027年中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)的建筑面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告。

與此同時(shí)，截至2022年底，按建筑面積計(jì)，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)占所有物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積的比重不足10%，顯著低于發(fā)達(dá)國(guó)家介于20%~30%的水平。由于高標(biāo)倉(cāng)具有高品質(zhì)及市場(chǎng)潛力，預(yù)計(jì)其將成為中國(guó)政策制定的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，從而推動(dòng)物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。

雖然我國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)發(fā)展前景廣闊，但由于眾多本土和全球參與者的競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體市場(chǎng)復(fù)雜且高度分散，巨頭難覓。

根據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)已積累了廣泛的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，總資產(chǎn)管理規(guī)模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬(wàn)平方米，按在管及開(kāi)發(fā)中現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施的建筑面積計(jì)，京東產(chǎn)發(fā)在亞洲新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中排名第3，同時(shí)在中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中排名第2。

2022年中國(guó)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商排名 數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行報(bào)告。

背后股東陣容豪華

不得不說(shuō)，京東產(chǎn)發(fā)的背后財(cái)團(tuán)實(shí)力不容小覷，包括高瓴、紅杉資本中國(guó)、貝萊德、Eastar等10家機(jī)構(gòu)。

據(jù)招股說(shuō)明書(shū)顯示，京東產(chǎn)發(fā)成立以來(lái)共計(jì)完成兩輪融資。2021年3月，京東產(chǎn)發(fā)與聯(lián)席領(lǐng)投的投資人高瓴資本（Hillhouse Capital）和華平投資（Warburg Pincus）及其他投資人簽訂不可贖回A輪優(yōu)先股融資的最終協(xié)議，交易融資總額預(yù)計(jì)約7億美元；2022年3月，京東產(chǎn)發(fā)再獲華平投資、高瓴資本及另一家全球領(lǐng)先投資機(jī)構(gòu)共計(jì)8億美元的B輪融資。

截至招股說(shuō)明書(shū)披露日，京東集團(tuán)通過(guò)其全資子公司持有京東產(chǎn)發(fā)已發(fā)行股本總額的約74.96%，為其間接控股股東；此外，Hillhouse Capital、Warburg Pincus、RECO、Eastar、CPE、CCTAM Fund SPC、Sequoia Capital China、BlackRock、HINA分別持股6.47%、6.47%、4.08%、2.76%、0.68%、0.54%、0.45%，0.36%及0.27%。

京東產(chǎn)發(fā)股權(quán)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：招股書(shū)。

擬議分拆京東產(chǎn)發(fā)完成后，京東集團(tuán)將繼續(xù)間接持有京東產(chǎn)發(fā)50%以上的股權(quán)，因此，京東產(chǎn)發(fā)將仍為京東集團(tuán)的子公司。

對(duì)于此次分拆上市安排，京東集團(tuán)表示，“分拆將使投資者更好評(píng)估公司，專(zhuān)注于京東集團(tuán)業(yè)務(wù)，提高京東產(chǎn)發(fā)和京東工業(yè)的價(jià)值，從而將使作為控股股東之一的京東及其股東整體受益。同時(shí)，有助于分拆后的子公司獨(dú)立進(jìn)入股票和債務(wù)資本市場(chǎng)，提高獲取銀行信貸融資能力，同時(shí)將管理層的責(zé)任直接與其經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)相關(guān)聯(lián)，完善決策程序、加快對(duì)市場(chǎng)變化的響應(yīng)速度及提高營(yíng)運(yùn)效率”。

不過(guò)，京東集團(tuán)同時(shí)也提示，“擬議分拆仍需獲得港交所上市委員會(huì)批準(zhǔn)京東產(chǎn)發(fā)股份上市及買(mǎi)賣(mài)、完成向中國(guó)證監(jiān)會(huì)提交的京東產(chǎn)發(fā)股份上市及發(fā)售相關(guān)備案、董事會(huì)及京東產(chǎn)發(fā)董事會(huì)及股東做出最終決定后方可作實(shí)”。

總結(jié)

分拆上市成為互聯(lián)網(wǎng)大廠的主旋律。

近日阿里巴巴集團(tuán)董事會(huì)主席張勇發(fā)布全員信，宣布啟動(dòng)“1+6+N”組織變革，在阿里巴巴集團(tuán)之下將設(shè)立阿里云智能、淘寶天貓商業(yè)、本地生活、菜鳥(niǎo)、國(guó)際數(shù)字商業(yè)、大文娛等六大業(yè)務(wù)集團(tuán)和多家業(yè)務(wù)公司。對(duì)此，張勇還表示，“具備條件的業(yè)務(wù)集團(tuán)和公司，未來(lái)都將有獨(dú)立融資和上市的可能性”。

隨著京東集團(tuán)分拆動(dòng)作加速，接下來(lái)“京東系”或也將迎來(lái)上市熱潮。據(jù)網(wǎng)經(jīng)社電子商務(wù)研究中心B2B與跨境電商部高級(jí)分析師張周平表示，“對(duì)于包括京東在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)大廠來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)分拆能帶來(lái)的價(jià)值包括：一是獨(dú)立上市能夠讓各自業(yè)務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值更高，實(shí)現(xiàn)新一輪價(jià)值發(fā)現(xiàn)；二是有利于打破業(yè)務(wù)之間相互依賴(lài)，同時(shí)促進(jìn)各個(gè)業(yè)務(wù)形成獨(dú)立的盈利能力等。”

通過(guò)分拆上市，京東集團(tuán)可讓旗下資產(chǎn)擁有獨(dú)立的融資渠道，降低對(duì)集團(tuán)的資金依賴(lài)，并提升品牌號(hào)召力，以擴(kuò)大第三方業(yè)務(wù)。但與此同時(shí)，京東集團(tuán)通常會(huì)持有這些分拆業(yè)務(wù)的控制性權(quán)益，仍能通過(guò)控股來(lái)施加影響力和分享這些業(yè)務(wù)擴(kuò)張的成果。

京東集團(tuán)孵化獨(dú)角獸的腳步仍在繼續(xù)，在資本助力下，“京東系”版圖將進(jìn)一步延伸和擴(kuò)展。