2022年2月11日，網絡上爆出“萬科董事長郁亮在萬科2022年會上的總結發言”，在這次發言中，郁亮認為中國房地產已經進入“黑鐵時代”。
什么是房地產的“黑鐵時代”？簡單直白的說，就是開發商要面對“不掙錢的時代，掙辛苦錢的時代”。
首先，郁亮認為：“2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年”，也是中國房地產行業“一個新時代的開始”。
這個時代就是“黑鐵時代”，從黃金、白銀再到黑鐵，萬科重新定義了中國房地產行業發展的三個階段。
中國房地產近十年來確實是“每況愈下”，一年不如一年。
2014年中國房地產被萬科定義為進入到了“白銀時代”，行業規則已經潛移默化發生變化，萬科認為2014年的中國房地產已經開始從“增量市場進入到了存量市場”，“從普漲行情進入到了分化行情”。
簡單的說，2014年以后，萬科認為中國房地產市場將會分化，“弱者恒弱，強者恒強”的時代來了，大多數的城市將不再具有“投資價值”。
所以當恒大、碧桂園、融創等房企巨頭，趁著“棚改貨幣化”的東風大舉擴張進入三四線城市的時候，萬科并沒有跟進。
萬科的開發投資重心一直穩定在“一二線城市”，從而躲過一劫，不然2021年的萬科也將成為“第二個恒大”。
2018年萬科再次喊出“活下去”的口號，這個時候的中國房地產已經進入“調控”初期，但是一大堆買房人和房企仍然在“瘋狂加杠桿”。
但是誰也沒有想到，短短2-3年的時間，中國房地產的形勢就會變得“陡然嚴峻”起來，很多房企巨頭都要面臨“賣身還債”的下場。
2022年萬科再次喊出“房地產進入黑鐵時代”。那么，什么是房地產的黑鐵時代？
根據萬科的說法，我們對“萬科的黑鐵時代”總結起來就是“三個特征”：
第一，房地產銷售規模將會大規模萎縮。
2021年全國商品房銷售面積是17.9億平米，這將是“最高值”，以后每年銷售面積將會下降，甚至可能會被壓縮30%-50%。
也就是說，以后每年商品房的銷售面積將會從17.9億平米下降到10-12億平米左右，可能很多城市房子將“賣不出去”。
按照萬科的說法，“政策已經不允許房地產占用過多的金融資源”，“居民也很難再提高債務負擔”，中國房地產正在整體“去金融化”，那么銷售規模必然要下降了。
第二，房住不炒，投資房地產將會被“持續打壓”。
按照萬科的說法，“盡管政府可能會放開部分購房限制”，但是“房價漲幅限制還會保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機”。
第三，大城市的住房供應量將會“激增”，供需矛盾會被緩解，不要指望“房價再次上漲”了。
萬科郁亮認為，中國的大城市以前之所以房價上漲，主要是“人口流入太大，但土地供應太少”，是供需不匹配造成的。
比如在深圳，以前只有20%左右的住宅用地指標，但是每年有幾十萬人口凈流入，導致深圳住房“供不應求”。
但是在新的發展模式，大城市的“人地匹配關系”將會回歸正常，人口流入大的城市，將會加大居住土地指標供應，所以大城市的“供不應求”關系也會被平衡掉。
所以再次期待房價再次上漲是“不現實”的。
基于以上形勢的變化，萬科董事長郁亮同志最后提出三條“應對策略”：一是“裁員”，二是“降薪減福利”，三是“大家都要當超人，多干活少外包”。
其實房地產是非常強的“周期性行業”，甚至被稱之為“周期之母”，“時好時壞”，擁有巨大的“波峰谷底”是非常正常的。
歐美國家的市場經濟發展上百年，房地產依然是“支柱產業”之一。
比如2008年美國“次貸危機”爆發，房價曾經暴跌60%，而在2016年-2020年又重新回到“歷史高位”，就完美詮釋了房地產的“周期性”特征。
萬科作為中國房地產的真正龍頭，基本上每次都踩準了“周期性”，之后又引入了深圳地鐵的“國有資本”，萬科的現金流是“沒有任何問題的”。
所以對于萬科的“黑鐵時代”說法，我們認為其實有點“言過其實”，甚至萬科確實有點“賣慘”的成分，尤其是從董事長郁亮口中說出。
我們認為目的有兩個：一個是“賣慘給政府看”，連房地產的龍頭老大的日子也不好過了，政策確實需要“逆轉”，不能再“打壓了”。
另外一個主要是“敲打警示內部員工”，行業不景氣，為萬科下一步的“裁員降薪調結構”打預防針和提供合理性。
但如果說萬科是“賣慘”，那么恒大確實是“真慘”。
根據2月6日，恒大公布的“2022年保交樓動員大會”的數據，恒大目前已經賣出去，但還沒有交房的房子就有1.4億平米。
保守估計應該有120萬套房，恒大是需要“保交付的”。
但是恒大目前手里的“可建設資金規模”大概只有1300億左右，包括了“預售監管資金”500億及銷售待回款資金800億，合計1300億。
用1300億，保交付1.4億平米的房子，每平米不到1000元，這顯然是“不太現實的”，不管怎么算，這個賬都是算不過來的。
在目前恒大“市場信用基本為零”的狀態下，任何融資幾乎都是不可能的，房子更是“很難賣出去了”。
所以對于恒大來說，唯一的出路就是“把自己賣干凈了”，盡快籌錢來“保交付”，如果恒大最后把自己都“賣光了”，湊上來的錢還不夠“保交付”。
那么，只能有部分恒大的業主“自認倒霉了”。
所以所謂的“房地產黑鐵時代”，對于像萬科、保利、華潤等這樣的“半國有、半市場”的房企來說，多數只是“賣慘”，對外爭取政府政策扶持，對內優化結構，重新利益洗牌。
而對于像恒大、融創、碧桂園等這樣的民營房企來說，那是真正的“生死攸關”，預計超過80%的民營房企將會倒在“黑鐵時代”，看不見明天。
所以中國房地產的“黑鐵時代”過后，就算還有新一輪的“黃金時代”，估計多數房企已經看不到了。
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